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企业租赁办公室如何签合同更节税?

  提到节税,很多人会疑惑,企业租赁办公室,是费用开支,凭票入账,抵扣就可以了,不需要自己缴税呀?实务当中,大部分的房东会收取净租金收入,也就是房东需要缴纳的房产税,增值税,附加税等会转嫁给企业。那么企业应该如何签合同,才能更节税呢?下面,广州办公室出租小编就来和大家聊一聊这一问题:
  1、通过房产中介来租房
  第一反应是不是通过房产中介需要支付中间商差价。直接通过房东,房东把房产税转嫁给企业,以30万房租为例,直接从房东处租赁,需要代房东缴纳30*12%=3.6万房产税。
  根据《房产税暂行条例》相关规定,房产税由产权所有人缴纳,承租者承租房产后,再转租的对转租者收取的房产转租收入不征收房产税。
  所以通过中介方,中介方不承担房产税,也就不会转嫁给企业,实务当中,房东将办公楼挂给中介,中介公司一般是不会代替房东承担相关税费,中介公司就是赚的一个服务费。
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  2、房产租赁合同应该怎么签,更节税?
  在房东要求收取租金净收入,让承租方代替其缴纳相关税费的情况下,相关税费计入租金总金额更划算。
  如果相关税费计入合同总金额,那么房东是按照合同总金额开具发票,企业可以凭票进行抵扣,税前扣除;如果租金总金额约定的就是房东要求的净租金收入,房产税,增值税等相关税费没有约定在总金额当中,企业代替房东缴纳,收到的发票是以房东为抬头的,这部分费用跟企业的生产经营活动不直接相关,不能作为企业费用进行税前扣除。
  便于理解,我们举个例子:
  A公司(一般纳税人)从甲公司(小规模纳税人)租赁一套办公楼(市区),双方约定甲公司获取的净租金收入为10万/月,房产税,增值税及附加税等都由A公司承担。如果合同约定的租金就是10万/月,那么A公司需要代替甲公司缴纳相关税费为:
  增值税:10*12*5%=6万;
  房产税:10*12*12%=14.4万;
  附加税(城建税,教育费,地方教育费附加):6*(7%+3%+2%)=0.72万;(今年疫情附加税有优惠政策,大家可以关注一下);
  印花税:10*12*0.1%=0.12万
  企业租赁办公室所得税暂时不考虑的情况下,一年需要替甲公司缴纳6+14.4+0.72+0.12=21.24万元税费,而且这部分税费企业还不能税前扣除,相当于还需要多缴纳21.24*25%=5.31万元的企业所得税。
  如果我们改进合同金额,房东净租金收入还是10万元/月,但是我们把这些税费计入合同总金额,加入总金额为a。
  那么a-5%a-12%a-5%*12%a-0.1%a=10*12,
  求解,a=145.81万,即,月租金为145.81/12=12.23万
  所以合同约定年租金为145.81,或则月租金为12.23万元,这样企业所得税前扣除金额为145.81万元,相关的税费就可以合理进行扣除了。
  如果房东是个人的话,那么还需要缴纳个人所得税,计算方法原理如上一样,改变一下税率就可以了。
  企业租赁办公室如何签合同更节税?
  3、租赁合同房租和物业费分开写
  我们知道对于房东是一般纳税人而言,房租租赁租金需要缴纳9%的增值税,而物业费是按照6%缴纳增值税的,对于房东为小规模纳税人的,租金收入需要缴纳5%的增值税,物业费只需要3%。中间是有税率差的。如果物业费需要承租方来负担,房东缴纳的相关税费也由承租方承担,那就分开写,这样能实际减少承租方代房东支付的增值税支出。
  以上是广州办公室出租小编为大家总结的公司租赁办公室相关节税要点希望对各位有所帮助。

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